桂川将典

マンションの適正管理の対策、計画整備と条例化をについてお尋ねをいたします。

国土交通省によると、我が国のマンションストックは令和３年末時点で約686万戸あり、このうち築40年超えのマンションは約116万戸です。

さらに10年後には約249万戸、20年後には約425万戸と、今後も高経年マンションの急増が見込まれております。

また、所有者の高齢化に伴う管理組合の組織弱体化も指摘されており、これらの要因によって建物周辺の地域に影響を及ぼしかねないような管理不全のケースも懸念されることから、マンションの維持管理の適正化あるいは再生に向けた取組強化が課題とされ、令和２年のマンション管理適正化法改正と、令和４年４月からマンション管理計画認定制度創設につながったものです。

令和２年の同法改正では、国の基本方針の策定とともに、マンション管理適正化の推進に関する事務の主体が市と区、町村においては都道府県と定められました。マンション管理計画認定制度もその一つであり、これを実施する自治体に求められるのがマンション管理適正化推進計画の作成であります。

この推進計画の作成は任意であるため、計画がなくても必要に応じた助言、指導、勧告を行うことが可能ですが、管理計画を認定することはできません。

なお、ここでいうマンションとは、もちろん賃貸ではなく、区分所有者が２人以上の住宅部分がある建物と、その敷地、附属施設、あるいはそのような建物を含む数棟の建物所有者や区分所有者で共有する一団地内の土地、附属施設のことで、いわゆる分譲物件を指します。

中でも、特に高経年マンションで課題とされているのは、長期修繕計画と修繕積立金です。

マンションは十数年に一度の大規模修繕が必要とされる一方、築40年前後で迎える３回目の大規模修繕で資金不足が顕在化しやすいとの指摘もあり、その工事周期を12年程度とした場合、築40年以上の約４割、築30年以上の約２割で適時適切な大規模修繕が実施できていない可能性があるという旨が、国土交通省マンション政策小委員会の資料、マンション政策の現状と課題でも取り上げられております。

また、５年ごとに調査が行われているマンション総合調査の平成30年度の資料においても、長期修繕計画を定めて修繕積立金を積み立てているマンションのうち、その残高が計画に対して不足していないとする回答は約34％にとどまっています。

こうした課題へ対応するため、愛知県においては町村の調査と推進計画の策定が行われており、近隣では名古屋市や清須市において、既に推進計画が策定、公表されております。

マンション管理計画認定制度の創設により、マンションの管理計画が認定を受けたことで、区分所有者の資産価値の向上が期待されることもメリットとして上げられており、課題解消のみならず、マンション住民の方々にとっても安心して暮らしていけるようにするよい取組と私は考えております。

ここまで上述した推進計画は認定を受けるための制度でしたが、義務はありません。

そこで、併せてマンション管理適正化推進条例を制定することで、マンションの管理状況に関わる事項を定期的に届出あるいは報告するように管理組合の管理者等に義務づけるとともに、必要な助言や指導等を行うことで管理の適正化の促進を図っている自治体もあります。

平成25年に管理状況の届出制度を開始した豊島区マンション管理推進条例からスタートし、墨田区、板橋区、東京都、川口市、所沢市、名古屋市へと条例化も広がっております。

条例内容について、名古屋市では、長期修繕計画などを含む当該マンションの管理に関する事項の届出をマンション分譲業者にも義務づけるとしており、また所沢市では、月々の修繕積立金の案を後から大幅に増額することを防ぐため均等積立方式を努力義務にするという内容が盛り込まれ、過当なマンション販売競争に対抗する消費者保護の観点が組み込まれております。

さて、このような状況を踏まえて、本市におけるマンション管理の適正化に関する取組について、推進計画の作成並びに条例化について、当局の考えをお聞かせください。

次に、北名古屋市における市街化区域内の雨水対策の強化促進についてお尋ねをいたします。

本市では、市街化と開発の振興に伴い農地が年々減少しており、都市化に伴う内水洪水対策の必要性が増しています。

特に新川流域の特定都市河川流域における浸水被害対策の基本方針に示された雨水貯留浸透施設整備の促進は重要な課題です。

私たちは子供たち世代の未来に向けて安全な地域を残すため、この課題を深く考察し、効果的な解決策を模索する責任があります。

資料に提示したように、農地は、平成17年度の合併時と令和４年度を比較して、4.7平方キロメートルから3.4平方キロメートルへ、この18年間で71.5％になりました。

農地の減少は貯水機能の減少に直結しています。

また、国が定めた地域計画、人・農地プランの法定化によって、農業者の跡継ぎの継続意向も調査することとなっており、中長期的な農地の持続可能性に対して農業者の意向が明確に示されることになります。

これはあくまで私の推測にすぎませんが、農地の保全については悲観的な結果になるのではないかと考えております。

また、農地の減少と同時に進行する住宅街の拡大も、私たちの前に立ちはだかる大きな問題です。

現状の下水管や側溝による雨水処理では、宅地内の雨水が河川に流れ込むようになっております。

そのため、排水のキャパシティーを瞬間に超えるゲリラ豪雨に対処し切れない状況にあります。新川への排水力強化だけでなく、やはり市内の宅地全体での内水対策の強化が必要です。

現在、本市では各家庭での雨水貯留に対する補助制度を創設しています。

しかし、これだけでは不十分だと考えております。

この制度の普及率や成果について具体的なデータを共有し、今後の施策の強化につなげていく必要があると考えます。

さらに、宅地内での雨水対策の訴求にも取り組む必要があります。多くの市民がハウスメーカーの建て売り住宅を購入する現状では、雨水対策がメリットとして十分に伝わらないことがあります。

ここで重要なのは、まず最初のステップとして、雨水活用の設備について官民連携での実証実験や、あるいは制度補助的な枠組みをつくることと考えております。

行政が計画を立て、補助によるインセンティブと規制による強制力を駆使して、市民を政策的に誘導することが求められています。

現在、雨水貯留に対する補助制度には、北名古屋市雨水貯留施設設置奨励金や浄化槽雨水貯留施設転用費補助制度が含まれます。

これらの施設の設置により、庭木の散水や洗車に利用できるだけでなく、水道料金や下水道使用料の節約にもつながります。

さらに、不用となる浄化槽を有効活用することで廃棄物の減量化が図れ、河川への負担軽減にも役立ちます。

これをさらに進化させた具体的な事例として、西日本新聞で紹介された雨水ハウスの事例があります。

この家では、雨水を地下タンクに貯留し、生活用水として利用しながら水害の抑制に役立てております。

このような取組は、私たち北名古屋市においても非常に重要なことと考えられます。

市民に雨水対策の重要性をどう伝え、そしてどう説得するかが課題であり、貯水量を増やすべく、行政は今の取組を変化させ別のアクションを取るべきではないでしょうか。

私は、さきに述べたような雨水対策に関する規制、官民連携並びに啓蒙活動や補助制度の普及にさらに力を入れる必要があると考えております。

そこで２点質問をいたします。

１点目、補助制度を利用した雨水貯留の取組は、これまでどのくらいの成果を上げていますか。

２点目、都市化と農地減少の背景を踏まえた上で、これからの雨水対策の強化についてはどのように進めるべきだと考えていらっしゃいますか。

私たち市議会議員は市の将来を考え、持続可能な解決策を模索する責任があります。

市街化と農地減少に伴う諸問題に対して、具体的な行動計画を立て、実行に移すときが来ていると考えます。

私たちの結束と行動が北名古屋市の持続可能な未来を築くための鍵となることを信じております。

以上で質問を終わります。ご回答よろしくお願いいたします。

 

　建設部施設管理課長（川畑聡）

マンションの適正管理の対策、計画整備と条例化をについて、背景や現状、対策の重要性を踏まえお答えいたします。

昭和30年代から建築され始めた分譲マンションでございますが、高度経済成長の影響もあり、マンションの大衆化が進んだことから多くのマンションが建設されたというふうに認識をしております。

また、建築され始めた当時のマンション管理に当たっては、建物の区分所有等に関する法律やマンション標準管理規約などが制定され、所有権や管理、使用に関する取決めを行い、共同の利益と良好な住環境をつくり出しておりました。

販売形態も今とは違い、大規模修繕のための積立金などは低価格に設定されており、大衆の購買意欲をかき立てていたようでございます。

しかし、その後、約70年が経過し、マンションを取り巻く状況は大きく変わってまいりました。

築40年を超え、老朽化のため大規模修繕が繰り返し施工される、あるいは必要な修繕が十分にできていない高経年マンションの増加、維持管理費・修繕費の価格高騰、少子高齢化と人口減少など、建築開始当時の管理計画、資金計画では現在のマンションを維持管理していくのは大変厳しい状況になってきております。

北名古屋市内においては、令和３年のデータではございますが、市内に46件のマンションが建設されており、このうち築40年以上のものは７件、さらに10年後には14件となる予想でございます。

マンション管理の問題は、建物と居住者が高齢化をしており、建物の大規模修繕を含む維持管理費に高額な資金が必要であるのに対し、居住者に高齢者が多く、修繕積立金等の資金調達が思うようにできず、管理が行き届かなくなるという点でございます。

また、高経年マンションの再生手法として、建て替えや敷地等の売却を行うにしても、様々な考えを持つ所有者が多数居住するマンションでは、合意形成が困難であることも特徴の一つでございます。

このような状況を踏まえますと、ご質問の取組は大変有効な手段であると考えるところでございます。

マンション管理計画認定制度につきましては、愛知県及び県内の各市において、制度開始に併せて順次マンション管理適正化推進計画の策定及び公表、またマンション管理計画認定に関する要綱等を作成し、認定審査を実施できる体制を整えておりますので、当市も計画の策定を進めなければならないと考えております。

そして、認定により資産価値の向上やマンション長寿命化促進税制の活用、住宅金融支援機構から融資を受ける際の優遇措置など、マンション住民の皆様の安心につなげるとともに、マンションの適正管理や再生手段の実施を通じ、持続可能なまちづくりに寄与してまいりたいと考えております。

次に、マンション管理適正化推進条例についてでございます。

条例化は今後必要になるかもしれませんが、まずはマンション管理計画の認定業務を開始し、その動向と国や県から情報収集を図り、状況を見定めながら検討を進めてまいりたいと考えておりますので、ご理解賜りますようお願い申し上げます。

 

　桂川将典

今ご答弁いただいた中で、46棟対象になる分譲マンションがあるとご答弁いただいておりました。

これ、国の調査があったと思うんですけれども、これに回答されているか、されていないか、その状況の把握というのは今現時点でされていらっしゃいますでしょうか。

 

　建設部施設管理課長（川畑聡）

令和３年に行われましたマンションの管理実態調査、こちらのほうで私ども北名古屋市のほうの46棟中、回答を実際にしていただいているマンションが29棟、回答なしが17棟ということで把握をしております。以上です。

 

　桂川将典

ありがとうございます。

今、推進計画をつくって認定制度をつくるということになれば、今回答いただいているようなマンション29棟ですか、こちらは恐らく認定を取りに来てくださるだろうなと期待ができるんですけれども、この国の調査に対して未回答だったという19件ですか、これについては、やはりこういった認定制度をつくってもなかなかうまくいかないのじゃないか。

だからこその義務づける条例化が必要なんじゃないかなと思って、今回このように計画だけじゃなくて義務化のための条例化というのも質問に含ませていただいておるんですけれども、こういった未回答のマンション、こういったところに対して適正な推進をしていくために、やはり私、条例化が必要じゃないかと思うんですけれども、今ご答弁いただいたのは、まず推進計画をつくって認定制度をスタートさせるということだったのですが、それと早い時期に併せて条例化の方向づけ、こういったものもご検討いただきたいと思うんですけれども、課長もマンション住まいと伺っておりますので、できればこの辺、ご自身の将来の安定のためにも条例づくり、ご検討いただきたいんですが、それについていかがですか。

 

　建設部施設管理課長（川畑聡）

マンションを適正に管理するためには、やはり管理組合、あるいはそれに相当するような組織の確立、体制づくり、これが非常に重要ではないかと考えております。

制度をまず実施を行って、またそういった管理組合の実態調査をもう少し詳しく行って、実際条例が施行されたときには効果が上がるよう対策に努めてまいりたいというふうに考えておりますんで、ご理解賜りたいと存じます。

 

　建設部都市整備課長（大橋敏秀）

市街化区域内の雨水対策の強化推進についてお答えいたします。

近年の水害は、地球温暖化による気候変動の影響により頻発化、激甚化しており、毎年全国各地で甚大な浸水被害が発生しております。

そこで、国においては水害リスクの増大に備えるため、国、県、市町村のみならず、流域の様々な関係者が協働して水害対策を行う流域治水を推進しております。

本市では、これまでに新川流域水害対策計画に基づいた雨水貯留施設の整備を行っております。

また、市内全域が特定都市河川流域に法指定されているため、500平米以上の開発行為を行う際には、技術的基準に従った雨水貯留浸透施設の設置が義務づけられております。

さらに、総合治水対策として、以前より市民の皆様に対しては、ご質問にもありますとおり市独自の取組となる雨水貯留施設設置に対する補助制度を創設し、水害に強い町を目指してまいりました。

ご質問の１点目の補助制度を利用した雨水貯留の取組の成果につきまして、本市ではこれまでに広報、ホームページ、窓口等での案内により、市民の皆様に少しでも雨水対策に協力していただけるよう、雨水貯留施設設置に対する補助制度を周知してまいりました。その結果、雨水貯留施設設置奨励金を利用した取組は、平成14年度より現在に至るまで158件でございます。

また、浄化槽雨水貯留施設転用費補助制度を利用した取組は、平成20年度より現在に至るまで71件でございます。

２点目の、これからの雨水対策の強化についてでございますが、国・県への取組としては、防災・減災、国土強靱化対策を活用したより重点的・集中的な河川整備の推進を本市として積極的に要望してまいります。

本市の取組としては、市長のマニフェストにもありますとおり、雨水貯留施設の整備を積極的に推進していくとともに、街路整備など道路を整備する際には、植樹帯の設置や浸透式の舗装の整備、あいち森と緑づくり税を活用した民有地の緑化補助の推進、農地の保全と併せた水田貯留の導入についても検討してまいりたいと考えております。

また、様々な関係者の取組として、ご質問にもあります民間が設置する雨水貯留施設は、全国的に見て先進的な事例がございます。

今後はさらなる治水安全度向上を図るため、先進的な取組事例を研究するとともに、民間企業とも連携し導入の可能性を検証し、従来の雨水貯留施設に対する補助制度の拡充を検討してまいりたいと考えております。

ここで特に重要な点は、市民の皆様に雨水対策だけでなく自助・共助による防災の重要性をどのように伝えていくかという点でございます。

そのためには、現在の啓発活動をさらに強化する必要がございます。具体的には、治水カードの作成や流域治水検定、流域治水と防災に関する教育を検討してまいります。

以上の活動を通じて、市民の皆様の意識向上を図り、共感と協力を得ることが治水対策と防災対策の強化につながると考えております。

持続可能な流域治水の取組を推進していくためには、公助だけではなく、市民の皆様の協力が必要不可欠であると考えております。

以上、答弁とさせていただきます。

 

　桂川将典

ご答弁いただきありがとうございました。

北名古屋市、この地域も東海豪雨からもう20年以上経過しまして、若い子供たちはその記憶がありません。

そもそも生まれていません。

そういったこの今、北名古屋市にお住まいの方々にも、そういったものをやはり伝えていくということが必要なんではないでしょうか。

先ほどおっしゃっていただいた治水カードですとか治水検定ですとか、そういったものもいいかと思うんですけれども、やはりここの地域にしっかりと根差したものを、ちょうど教育長もお見えになりますんで、学校教育の中ですとか様々な機会をとらまえてやっていただければなあと思うんです。

そういった啓発活動、非常に重要なことであるのは私も重々承知しております。

ただ、先ほどのご答弁いただいた現状の補助制度での雨水貯留施設、やっぱり進んでいないですね、あまり件数としても。浄化槽の転用71件でしたかね。

ということで、まだ実際に下水道につないだ世帯数に対して、やっぱりそこの転用があまり進まなかったとか、そういったことはちょっとこれまでの経緯をつぶさに見ながら、もっと効果の出るような取組に変えていかなきゃいけないのかなということを思っております。

そうした観点もあって、質問の通告書にも書かせていただいたとおり、雨水ハウスというような事例、この中では飲み水まで雨水貯留で使っていらっしゃると。

地下に40トン以上のタンクを造って、そこを６個に分割された層を通じて浄化された水を飲み水にもその方はどうも使っていらっしゃるようなんですけれども、お風呂ですとか洗濯にもそういったものを使っていらっしゃる。

そうやってやって降った雨水を生活用水として全部使って、そして空っぽになったタンクを用意しておく。これで自宅内に降った雨水が全部たまる。

そういうような仕組みになっておりまして、やはりこういった商品があるよと。

この方は大学の先生で自分で雨水を研究していらっしゃるもんですから自宅をそのように整えられたんですけれども、こういった形で住宅の中にこういうふうに組み込んだら雨水貯留ができて北名古屋市全体の治水につながるんだと。そういう商品をやはりハウスメーカーさんに住宅購入者の方にご提案していただく、そんなような取組がまず必要じゃないかと思っております。

通告書にも書かせていただいたように、そのためのハウスメーカーさんの商品として並ぶことが私、鍵だと思っていますんで、行政の課題を民間と連携して、そして解決手法を探る、こういった官民連携の取組をやはりこの市街化区域の住宅の雨水対策として考えてもらいたい。

そういったことで今回質問させていただいておりまして、このハウスメーカーさんとかそういったところが、こういうふうに水を使ってもらったらいいですよという商品提案ができるようになれば、そこから今度は逆に、行政としては、土地の開発に対して規制をかけていくことも可能になると。

要は解決手段がなければ規制かけてもどうしようもないわけですから、規制をかけるためにも解決手段を官民連携でまずはつくってみませんかと、そういった考えで今回質問をさせていただいております。

それについてお尋ねしますが、官民連携でこういった商品開発ですとか今後取り組んでいただいて、将来の治水対策に生かしていただく、そんなお考えはございますでしょうか。ご答弁お願いします。

 

　建設部都市整備課長（大橋敏秀）

先ほどの質問でございますが、やはり下水のほうがなかなか転用が進まなかったというお話もございまして、これまでいわゆるたまった雨水の活用方法というものが主に庭への散水等が主流でしたので、なかなか市民の皆様に対しての普及には至らなかったというふうに認識しております。

今後の取組でございますが、先ほど答弁もさせていだきましたとおり、やはり雨水の活用方法、散水には限らずにやはり生活用水として飲める、浄化するなりして生活用水としていわゆる幅広い活用方法があるかと思います。

そういったものにつきまして、やはりこの取組はＳＤＧｓへの取組にもつながると思っておりますので、まずは先進的な取組をしている企業様のことをまず検証していきまして、その上で企業とも連携して、いわゆる導入効果というものについてを研究してまいりたいと考えており、併せて補助制度の拡充につきましても検討してまいりたいと思っておりますので、よろしくお願いいたします。